お部屋探しのときに、事故物件などのトラブルを気にされる方は多いでしょう。
問題のある物件は瑕疵物件と呼ばれますが、一般的に言われているトラブル以外にも対象となるケースがあります。
そこで、今回は賃貸物件における瑕疵物件とはどのようなものか、物理的瑕疵と心理的瑕疵について解説します。
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賃貸物件における瑕疵物件とは
不動産における瑕疵（かし）とは、物件が本来なくてはならない品質や性能、機能や状態などに欠陥や欠点、不具合があることです。
瑕疵には、物理的瑕疵・法的瑕疵・心理的瑕疵・環境瑕疵の4種類があります。
法的瑕疵はその名のとおり、法的に問題がある物件を指し、建築基準法や消防法などの法律に抵触しているケースが多いです。
古い物件が法的瑕疵に当たるケースが多く、接道義務などを満たさず再建築不可となっている物件はこれに当てはまります。
環境瑕疵は物件自体に問題はありませんが、悪臭や騒音など周囲の環境によって不快感や嫌悪感を感じる物件です。
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賃貸物件における物理的瑕疵物件とは
建物や土地そのものに破損や欠陥などの問題を抱えている賃貸物件は、物理的瑕疵物件と呼ばれ、契約時の告知義務が発生します。
建物であれば、雨漏りや上階からの水漏れや、シロアリ被害、耐震強度不足などが該当します。
災害による床下浸水や構造物の破損があった物件も、物理的瑕疵物件です。
土地では、地盤沈下や地盤が不安定でゆがんでいる場合、有害物質による土壌汚染、地中にゴミや廃棄物などが埋められている場合が該当します。
土地の境界が曖昧なままの物件も土地に関する瑕疵とみなされます。
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賃貸物件における心理的瑕疵物件とは
心理的瑕疵とは、物件自体の性能や機能に問題はないものの、住人が「ここには住めない」と抵抗や嫌悪感を感じる物件を指します。
たとえば、賃貸物件において自殺や事故死、殺人などの事件があったり、周辺に反社会的勢力の事務所などがあったりする場合です。
人それぞれ感じ方に違いがあるので明確な基準は存在しませんが、物理的瑕疵と同じく告知義務が発生するので、契約時に確認しましょう。
ただし、瑕疵の告知義務は一般的に事件や事故から2〜3年で、1人目までの入居者に対してのみおこなわれます。
とは言え、告知期間に明確な決まりはなく、世間的に問題となった事件や事故は数十年経っても告知義務が発生する可能性があります。
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まとめ
物理的瑕疵物件とは、建物自体に不具合や問題のある物件を指し、心理的瑕疵物件とは、住むのに精神的な抵抗を感じる物件を指します。
入居してから嫌な思いをしなくて済むように、入居前にきちんとどのような賃貸物件なのかを確認しておきましょう。
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