2026年不動産税制改正を徹底整理！売却相続賃貸経営の影響ポイントを解説

2026年不動産税制改正の全体像とスケジュール

2026年度（令和8年度）税制改正大綱では、不動産に関係する資産税分野として、相続税・贈与税の財産評価の適正化や、高額な金融所得等に対する税負担の見直しなどが盛り込まれています。
特に、賃貸用不動産や不動産小口化商品について、評価額が市場価格とかけ離れている場合があることが指摘され、その是正が重要な柱となっています。
あわせて、教育資金や事業承継に関する贈与税の特例延長など、資産移転全体の枠組みを整える改正も行われており、個人オーナーにとっては相続・贈与・売却・賃貸経営を一体で見直す契機となる内容です。

今回の改正が影響する場面としては、まず相続・贈与の局面で、賃貸用不動産などの評価方法が変わることにより、将来の相続税・贈与税の負担が変動する点が挙げられます。
また、不動産の売却によって大きな利益が生じる場合には、高額所得者に対する税負担見直しや、金融所得課税の強化の流れとあわせて、実効税負担を慎重に確認する必要があります。
さらに、賃貸経営については、相続対策としての賃貸用不動産取得の位置付けが変化する可能性があり、保有・建築・運営の各段階で資金計画や家族への承継方法を再検討することが求められます。

改正事項の適用時期については、賃貸用不動産等の相続税評価の見直しは、原則として2027年（令和9年）1月1日以後の相続や贈与から適用されると整理されています。
一方で、評価方法を定める通達の改正は2026年中に施行される予定とされており、取得時期や建築時期によって新旧ルールの適用関係が分かれる点には注意が必要です。
そのため、2026年から2027年前後にかけて相続・贈与・売却・賃貸経営を予定している方は、どの取引がどの時点のルールで評価されるのかを早めに確認し、必要に応じてスケジュールを調整することが重要です。

相続に直結する「5年ルール」と不動産評価の変更点

2026年度税制改正では、相続開始前5年以内に取得又は新築した貸付用不動産の評価方法が大きく見直されます。
具体的には、課税時期前5年以内に対価を支払って取得した賃貸マンションや貸店舗などが対象となり、相続税評価額を市場の取引価格に近づける方向が示されています。
これにより、相続直前の不動産取得によって評価額を大きく下げる節税策は、今後は取りにくくなる可能性が高いです。
相続税対策として賃貸用不動産を検討している方は、この新しい5年ルールを前提に計画を見直すことが重要になります。

これまで貸付用不動産は、国税庁通達に基づく路線価や固定資産税評価額を基準に、貸家建付地や借家権の控除を反映した評価方法が一般的でした。
その結果、実際の売買価格と比べて相続税評価額が大きく低くなり、相続税負担を抑える効果が生じていました。
しかし、2026年度改正では、相続開始前5年以内に取得した一定の貸付用不動産について、原則として課税時期における通常の取引価額、すなわち実勢価格に近い金額で評価する仕組みが導入されます。
この変更により、相続税評価と市場価格の乖離を利用した過度な節税は是正される方向にあります。

また、今回の見直しでは、自宅用や事業用の不動産と、賃貸用不動産とで影響度が大きく異なります。
5年ルールの対象は貸付用不動産に限定される一方で、自宅や事業用資産については、従来どおり路線価等を前提とした評価と、小規模宅地等の特例など各種減額特例の活用が引き続き重要です。
さらに、小規模宅地等の特例には「3年以内に新たに貸付事業の用に供した宅地等」を除外する規定があり、5年ルールとは別の時間軸で判定されます。
そのため、賃貸用への用途変更や新規取得の時期、家族の居住状況、事業継続要件などを総合的に整理し、どの不動産にどの特例が使えるのかを丁寧に確認することが欠かせません。

不動産売却と譲渡益課税に関する2026年改正のポイント

まず、高額な売却益に対する税負担見直しの方向性を押さえておくことが大切です。
令和5年度改正で導入された、いわゆるミニマムタックスは、金融資産や不動産の譲渡益などを含めた一定水準以上の所得について、最低限の税負担率を確保する仕組みとして段階的に強化される方向とされています。
令和8年度税制改正大綱や主要な解説資料では、こうした高額所得者向けの負担調整が2027年分以後の所得税に本格的に影響してくることが示されており、将来の不動産売却計画にも無関係とはいえません。
そのため、多額の譲渡益が見込まれる場合には、他の所得との合計額や適用時期を踏まえた長期的な収支シミュレーションが重要になります。

次に、長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率構造について整理しておきます。
個人が不動産を売却した場合、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく変わる仕組みは維持されており、長期譲渡所得は短期譲渡所得よりも低い税率で課税されます。
また、国税庁の案内では、譲渡所得は「譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）」で計算され、所有期間の起算点は原則として売買契約日や引渡日など個別事情によって判断されるとされています。
したがって、2026年前後で売却時期を検討する際には、単に暦年だけでなく、取得日と予定する売却日との具体的な差や、税制改正の適用開始時期を税理士などと確認しながら判断することが重要です。

さらに、相続で取得した不動産を売却する場合の取得費や税負担の考え方も押さえておく必要があります。
相続財産を売却したときには、一定の要件の下で相続税額の一部を取得費に加算できる特例があり、国税庁のタックスアンサーでも計算式や適用要件が示されています。
また、被相続人の居住用家屋を相続後に売却した場合には、一定の条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円（相続人が3人以上の場合は2,000万円）を差し引く特例も用意されており、改正後は令和6年1月1日以後の譲渡に適用されています。
このように、相続税評価額と譲渡所得税の両方を見ながら、取得費の扱いや利用できる特例を整理することで、2026年以降の相続不動産の売却計画をより合理的に立てることができます。

賃貸経営オーナーが2026年以降に見直すべき相続・資産戦略

まず押さえておきたいのは、相続開始前5年以内に取得または新築した賃貸用不動産について、相続税評価が実勢価格に近い水準へ見直されるという点です。
従来は路線価や固定資産税評価額を基礎として、貸家建付地や借家権による評価減が認められることで、賃貸不動産を活用した相続税対策が取りやすい状況でした。
しかし2027年1月1日以後の相続・贈与からは、この5年以内取得分について評価圧縮効果が大きく薄れるため、賃貸経営と相続対策を一体で考える必要性が高まっています。
今後は「節税のために賃貸物件を増やす」という発想だけではなく、家族全体の資産構成やキャッシュフローまで含めた検討が欠かせません。

次に検討したいのは、すでに保有している物件と、これから取得を検討する物件とで、相続税評価の影響が異なる点です。
現行の方針では、相続開始時点で5年以上保有している賃貸用不動産については、従来どおり路線価方式等を前提とした評価が基本とされる見通しです。
一方で、今後新たに購入・建築する賃貸物件については、相続のタイミングによって5年ルールの対象となる可能性があるため、取得時期・借入金の返済計画・誰にどのような割合で承継させるかを事前に整理しておくことが重要です。
特に、多額の借入を伴う新築物件では、相続時の評価と返済負担のバランスを慎重に見極める必要があります。

さらに、2026年の不動産税制改正は、売却・相続・賃貸経営を切り離さず、総合的な資産戦略として見直すきっかけになります。
相続税評価の引き上げが見込まれる賃貸物件については、早めの売却や、持ち分の分散相続、法人への移転など、複数の選択肢を比較検討する場面が増えていきます。
同時に、小規模宅地等の特例の活用余地や、相続後に売却する場合の譲渡所得税との兼ね合いも踏まえた検討が不可欠です。
制度の細部は今後公表される通達等で明らかになる部分も多いため、最新情報を踏まえて個別事情に応じた助言ができる専門家へ、早い段階から相談しておくことを強くおすすめします。

まとめ

2026年不動産税制改正は、売却・相続・賃貸経営のすべてに影響する大きな見直しです。
特に相続前5年以内の取得不動産の評価や、高額な売却益への課税の考え方が変わるため、事前の準備が重要になります。
自宅・事業用・賃貸用など、用途ごとの違いを踏まえて整理しておかないと、思わぬ税負担が生じるおそれがあります。
当社では、お持ちの不動産状況とご家族の意向を丁寧にうかがい、改正後を見据えた最適な相続・売却・賃貸経営のプランをご提案いたします。
「自分のケースではどうなるのか」を早めに確認したい方は、ぜひ一度ご相談ください。

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