不動産の賃貸借契約は大きく分けて「普通借家契約」と「定期借家契約」の、2つのタイプがあります。
契約の最大の違いは契約期間に関するものですが、それ以外にも違いがあるため、どちらを選ぶか迷うところです。
そこで本記事では、契約内容の違いや、メリット・デメリットなどをご紹介します。
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普通借家契約と定期借家契約の違いと
定期借家契約は、特定の期間が満了すると契約が終了し、自動的な更新はおこなわれません。
契約の継続を希望する場合、貸主と借主の両者が同意した場合にのみ再契約が可能です。
したがって、借主が「住み続けたい」と希望しても、貸主の同意がなければ退去しなければなりません。
普通借家契約では、通常、借主が希望すれば契約は原則的に更新されます。
貸主は、建物に問題がある場合や借主が契約違反した場合など、正当な理由がない限り、契約更新を拒否できません。
また、普通借家契約では、賃貸料増減請求ができます。
現在支払っている賃料が近隣の市場相場と比較して不公平であると判断される場合、賃貸借契約の相手方に対して賃料の調整（増額または減額）を要求できる権利です。
定期借家契約では、賃料増減額請求権を排除する特約を設定できます。
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普通借家契約と定期借家契約のメリット
普通借家契約のメリットとして、貸主側から正当な理由に基づく解約通知がない限り、契約期間を更新できる点が挙げられます。
契約期間が満了して、契約の更新手続きをおこなわなかった場合でも、法律によって契約が強制的に更新され、同じ物件に住み続けられる可能性が高いです。
市場に出回っている物件数も多く、賃貸物件を選ぶ際に条件に合った物件を見つけやすい点もメリットと言えるでしょう。
定期借家契約のメリットとしては、通常の市場価格よりも、賃料の低い点が挙げられます。
リフォームや取り壊し計画がある物件などは、契約期間が限定されているため、通常よりも賃料が低く設定されている可能性が高いです。
また、貸主が自身の居住目的で建てたり、居住しなくなった分譲マンションを賃貸に出したりといった、一般的な賃貸とは異なる特徴を持つ物件もあります。
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普通借家契約と定期借家契約のデメリット
普通借家契約の場合、契約の際に条件交渉をしにくい点がデメリットです。
契約が自動的に更新されるため、特別な理由がない限り、借主は物件に住み続けられます。
普通借家契約は、基本的に借主にとって有利なものであり、突然の強制的な退去命令や賃料の急激な増額は、基本的にはおこなわれません。
定期借家契約の場合、原則として契約期間中に途中で解約できません。
契約期間を終了させずに途中解約する場合、契約条件に応じて契約期間中の賃料を請求される可能性のある点がデメリットです。
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まとめ
普通借家契約は、貸主側から正当な理由に基づく解約通知がない限り、契約期間を更新できます。
定期借家契約の場合、リフォームや取り壊し計画がある物件などは、契約期間が限定されているため、通常の市場価格よりも賃料が低い可能性も高いでしょう。
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