施設入居後に空いた実家はいつ売却すべき？売却のタイミングと判断基準を詳しく解説

施設入居後の空き家実家、放置リスクと基本選択肢

親が介護施設へ入居すると、それまで親の居住の場であった実家が急に空き家になることが少なくありません。
総務省の住宅・土地統計調査では、居住者のいない住宅、いわゆる空き家が長期的に増加傾向にあり、特に賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家が約385万戸とされています。
こうした背景から、施設入居後に空いた実家をどう扱うかは、今や多くの家庭に共通する課題になっています。
まずは、空き家問題の現状を踏まえつつ、自分の家庭の状況に当てはめて考えることが大切です。

空き家を放置した場合、建物や設備の老朽化が進み、台風や地震などの災害時に倒壊や飛散物の原因となるおそれがあります。
国土交通省が示す空き家対策の中でも、防災や衛生、景観の悪化といった生活環境への悪影響が問題視されており、空家等対策の推進に関する特別措置法の枠組みのもとで自治体による対策が進められています。
適切に管理されていない空き家は、この法律に基づき「特定空家等」に位置付けられる可能性があり、指導や勧告、場合によっては行政代執行などの対象となることもあります。
実家を空き家のまま持ち続けるかどうかは、こうした制度面の影響も踏まえて検討する必要があります。

一方で、施設入居後の実家には、売却・賃貸・自ら維持管理を続けるという大きく3つの選択肢があります。
売却は、将来住む予定がなく、施設費用や老後資金の確保を重視する場合に検討されやすい方法です。
賃貸は、一定の管理負担を引き受けつつも、家賃収入を通じて維持費の一部をまかなうことが期待できる選択肢です。
維持管理を続ける場合は、親や子世代が将来住む可能性や、相続後の方針を明確にしたうえで、定期的な点検や清掃、庭木の手入れなどを行う体制を整えることが前提になります。

施設入居後の実家、売却タイミングを決める4つの視点

まず押さえておきたいのは、親の健康状態と意思能力です。
不動産の売買契約は、所有者本人が内容を理解し、自分の意思で判断できることが前提とされています。
認知症などで判断能力が低下すると、成年後見制度の利用や裁判所の許可が必要になるなど、手続きが複雑になり時間もかかります。
そのため、親に判断能力があり、売却について意向を確認できるうちに、家族で話し合いと方向性の整理を進めておくことが大切です。

次に、施設入居費用や今後の生活費との関係から、資金計画の観点でタイミングを考える必要があります。
公的な調査では、有料老人ホームなどへの入居時には、敷金や前払い金などまとまった初期費用に加え、毎月の利用料や医療費など継続的な負担が生じることが示されています。
年金や預貯金だけで長期的な支出を賄えるか、将来の医療・介護費の増加も見込みながら試算し、不足が見込まれる場合は実家売却による資金確保を早めに検討することが重要です。
特に、施設のグレード変更や入居し直しの可能性も踏まえ、余裕を持った資金繰りを意識しておくと安心です。

一方で、子世代自身の将来の居住予定や、思い出が詰まった実家への感情面も、売却タイミングに大きく影響します。
今後誰かが住む可能性がどの程度あるのか、通勤や通学、生活利便性などを冷静に考えることが欠かせません。
「いつか住むかもしれない」という漠然とした思いだけで結論を先送りにすると、管理負担だけが続き、結果的に誰も住まないまま老朽化が進む例も多いとされています。
そこで、一定期間は様子を見るのか、住む予定がなければ早期売却を前提に動くのか、家族の感情も尊重しながら具体的な期限を決めることが有効です。

さらに、空き家の劣化スピードと不動産市場の動向も、売却タイミングを判断する重要な材料です。
国土交通省の調査では、適切な管理が行われない空き家は、防災・防犯や景観の面で周囲に悪影響を及ぼすおそれがあるとされ、老朽化が進むほど活用や売却が難しくなる傾向が指摘されています。
また、不動産市場は金利動向や経済情勢の影響を受け、将来的な価格下落リスクが全く無いとは言えません。
こうした点から、長期間放置するより、建物や設備の状態が良いうちに売却を進めることで、修繕費の増大や価格下落の影響を抑えられる可能性があります。

施設入居後に売却する場合に押さえたい税金・制度のポイント

施設入居後の実家を売却するときは、まず譲渡所得税の基本的な仕組みを理解しておくことが大切です。
譲渡所得は、おおまかに言うと売却価格から取得費や売却にかかった費用などを差し引いて計算され、その利益部分に税金がかかります。
そのうえで、自宅を売却した場合に譲渡所得から最大3,000万円を差し引く「居住用財産の3,000万円特別控除」が重要な制度となります。
この特別控除は、マイホームとして実際に居住していたことや、一定の期間内に売却することなど、国税庁が定める要件を満たした場合に適用が検討できます。

親が介護施設に入居したあとでも、一定の条件を満たせば居住用財産としての特例が利用できる場合があります。
たとえば、介護保険制度に基づく要介護認定や要支援認定を受けたうえで施設に入居し、入居後も元の自宅を引き続き保有していたケースなどが想定されています。
また、相続が発生したあとに空き家となった実家を売却する場合には、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」のような別の特例も用意されています。
どの特例が使えるかは、親が生前に売却するのか、相続後に子が売却するのか、居住状況や期間などによって変わるため、事前に国税庁の最新情報を確認しながら整理しておくことが重要です。

あわせて、毎年かかる固定資産税と、空き家対策特別措置法に関連する税負担の変化も押さえておく必要があります。
住宅が建っている土地には、多くの場合「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税の課税標準が軽減されていますが、老朽化が進み特定空家や管理不全空家と判断されると、この特例が解除される可能性があります。
さらに、建物を解体すると一般的には住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が上がる一方で、自治体によっては空き家除却後の土地について減免制度を設けている例もあります。
売却前に解体するかどうかを検討する際には、将来の固定資産税の見通しや、空き家対策特別措置法に基づく指導・勧告のリスクも含めて、総合的に税負担を比較して判断することが大切です。

後悔しない実家売却の準備と、家族で決めておきたい進め方

まずは、親やきょうだいと落ち着いて話し合う場を持ち、実家を今後どうしたいのか方向性をそろえることが大切です。
名義人が誰か、相続が発生しているかどうか、将来誰かが住む可能性はあるのかといった点を、事実に基づいて確認しておきます。
あわせて、親の思い出や気持ちにも耳を傾けることで、売却に対する心理的な抵抗が和らぎ、その後の手続も進めやすくなります。
こうした準備をしておくと、売却の話が具体化したときに、家族内の意見の食い違いから手続きが滞る事態を避けやすくなります。

次に、登記簿謄本を取得して所有者名義や持分、住所が現状と合っているかを確認し、相続がまだであれば相続登記の要否を検討します。
不動産の相続登記は、令和6年4月1日から原則として相続で取得したことを知った日から3年以内の申請が法律上の義務となっており、怠ると過料が科される可能性があります。
また、親の判断能力が低下している場合には、家庭裁判所を通じた成年後見制度の利用を含めて検討し、必要に応じて専門家に相談しながら適切な手続きを選ぶことが重要です。
こうした法的な整理を先に進めておくと、売却の段階で権利関係の不備が見つかり、取引が中断する事態を避けやすくなります。

売却の流れとしては、実家の片付けや不要品の整理を行い、室内の状況が分かる状態に整えてから、売却価格の目安を知るための査定を依頼するのが一般的です。
そのうえで、条件や説明内容に納得できる仲介会社と媒介契約を結び、販売活動を経て、買主との売買契約、残代金の受け取りと同時に鍵や登記を引き渡す、という順序で進みます。
なお、売買契約の締結から引き渡しまでには、一般的に1〜2か月程度の期間が設けられるため、その間に引越しや残りの片付け、各種ライフラインの解約などの準備を計画的に進めておくことが望ましいです。
全体の流れを前もって把握しておけば、急な決断を迫られて慌てることを避け、納得感のある売却につなげやすくなります。

まとめ

親の施設入居で実家が空き家になると、固定資産税や管理負担、老朽化リスクが着実に進みます。
一方で、売却すれば施設費用や老後資金の確保につながり、将来の相続トラブルの予防にも役立ちます。
税金の特例には期限や条件があるため、親の健康状態や意思を確認しつつ、早めに方向性を決めることが重要です。
当社では、家族の気持ちに寄り添いながら、売却タイミングや準備、税金面まで丁寧にサポートします。
「うちの場合はどう進めればいいのか」と感じたら、まずはお気軽にご相談ください。

株式会社リブート：西船橋北口駅前の不動産会社になります

弊社サイトはこちらより御確認くださいませ：西船橋.船橋.市川の不動産株式会社|株式会社リブート

YouTubeチャンネル　つぐは相続漫画大学：//www.youtube.com/@tsuguha_souzoku