【引き渡し後】の売主のリスクとは？売主・貸主が知っておきたい責任範囲

引き渡し後の売主・貸主に残る主な法的リスク

不動産の取引では、契約書を交わして物件を引き渡せば、売主・貸主の責任は終わると考えがちです。
しかし、民法上は引き渡し後であっても、一定の条件の下で売主・貸主に責任が残る仕組みになっています。
とくに、買主・借主が後日、物件の不具合や説明不足を主張した場合には、トラブルに発展するおそれがあります。
そのため、引き渡し後にどのような法的リスクが残るのかを事前に理解しておくことが大切です。

まず押さえておきたいのは、「契約が成立して引き渡しが終わったかどうか」と「売主・貸主として負う法的責任が残っているかどうか」は別の問題であるという点です。
引き渡しが完了しても、契約内容どおりの状態で物件を提供できていなければ、契約違反として責任を問われる可能性があります。
また、売買と賃貸では、物件を渡して終わりか、継続的に使用させるかという性質の違いがあり、責任の内容や期間も異なります。
したがって、取引の種類ごとに、どのような義務が残るのかを整理して理解する必要があります。

引き渡し後の責任として、現在の民法では「契約不適合責任」という考え方が採用されています。
これは、目的物が種類・品質・数量などの面で契約の内容に適合していない場合に、売主が一定の責任を負う制度です。
従来の瑕疵担保責任と比べて、買主に認められる権利が整理され、追完請求や代金減額請求など、複数の手段が明文化されています。
賃貸借においても、貸主には目的物を使用収益に適した状態に維持する義務があるとされており、借主の使用に支障が生じた場合には、修繕義務や損害賠償義務を負う可能性があります。

契約不適合があると判断された場合、買主・借主が取り得る手段として、追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・契約解除などが挙げられます。
追完請求とは、修補や代替物の引渡しなどにより、契約どおりの状態にするよう求めるものです。
代金減額請求は、契約不適合の内容や程度に応じて、支払った代金の一部を減額するよう求めるものです。
さらに、契約不適合により損害が生じた場合には損害賠償請求が問題となり、重大な不適合で契約目的が達成できないときには、契約解除を主張されるおそれもあります。

引き渡し後に問題となりやすい物件状況とリスク

引き渡し後に契約不適合と判断されやすい不具合としては、建物の傾きや基礎のひび割れなどの構造上の不具合が代表的です。
さらに、給排水管や電気配線、給湯器などの設備不良、屋根や外壁からの雨漏りも、生活に直結するため紛争に発展しやすい事項です。
また、シロアリ被害や土壌汚染といった見えにくい部分の問題は、発見が遅れやすく、補修費用が高額になりがちな点で、売主・貸主のリスクが大きいといえます。
このような典型的な不具合は、引き渡し時点の状態がどのようであったかが争点となりやすいため、事前の点検や記録が重要になります。

契約書や重要事項説明書に記載されていない事実が後から判明した場合、買主・借主は「知らされていれば契約内容や条件を再考したはずだ」と主張することが多いです。
例えば、過去の浸水履歴や長期にわたる雨漏りの修繕歴、近隣との継続的な騒音トラブルなどを把握していながら記載していなかったときには、契約不適合として追完請求や代金減額請求、損害賠償請求につながるおそれがあります。
このため、売主・貸主としては、不利な情報であっても黙っていることが最終的なリスク拡大につながると理解し、把握している事実をできる限り書面で明示する姿勢が求められます。
とくに、反復して発生している不具合や、生活の支障につながる可能性がある事項については、記載漏れがないよう慎重に確認することが大切です。

賃貸借の場合には、専有部分の設備故障や、共用部分でのトラブルが、引き渡し後に貸主へ持ち込まれやすい相談です。
入居後まもなく給湯器や空調が使用できなくなった場合、経年劣化か初期不良かの判断が難しく、どこまでを貸主負担として修繕するかが争いとなることがあります。
また、建物共用部分での騒音やごみ出しルール違反、駐輪・駐車に関する問題が長期化すると、借主から「快適に使用できない」として賃料減額や契約解除の主張がなされる可能性も否定できません。
こうしたリスクを踏まえ、貸主としては、設備の状態や管理規約の内容を明確に説明し、入居前からトラブルの予防と対応方針を整理しておくことが重要です。

契約不適合責任・損害賠償の期間と範囲を正しく理解する

まず、契約不適合責任の期間について押さえておきたいのは、民法改正により「通知期間」と「権利行使期間」が区別されている点です。
買主や借主は、目的物の種類や品質が契約内容に適合しないと知った時から、相当の期間内に売主や貸主へ通知しなければなりません。
そのうえで、損害賠償請求などの権利は、契約不適合を知ってから5年、引き渡しの時から10年が経過すると、時効により行使できなくなるのが原則です。
ただし、当事者同士の合意や特約により、この期間を一定の範囲で調整できる場合があります。

次に、損害賠償の範囲については、単に不具合を直すための工事費だけでなく、その周辺に生じる費用も含まれ得る点が重要です。
たとえば、欠陥部分の修補工事費用のほか、仮住まいの費用や荷物の移動費用など、工事に付随して発生する費用も、相当因果関係のある範囲で賠償の対象となることがあります。
また、工事のために一時的に営業ができなくなり利益が減少したような場合には、状況によっては逸失利益が問題となることもあります。
このように、売主・貸主が想定していた以上に請求額が膨らむ可能性があるため、契約締結前から損害賠償の範囲を具体的に意識しておくことが大切です。

さらに、特約を設ける際には、民法や宅地建物取引業法などの制限に十分注意する必要があります。
一般的に、買主や借主の利益を一方的に害するような条項、たとえば契約不適合責任を過度に短い期間に限定したり、ほぼ全面的に免責したりする内容は、無効となる可能性があります。
また、宅地建物取引業者が売主となる売買契約では、買主にとって不利となる担保責任期間の短縮特約が、一定の範囲で制限されています。
したがって、責任期間や免責の特約を検討する場合には、法律上許される範囲かどうかを確認しつつ、売主・貸主と相手方とのバランスが取れた内容にすることが重要です。

引き渡し後の売主・貸主リスクを減らす具体的な対策

引き渡し後のトラブルを減らすためには、物件の状態をできる限り客観的に把握し、その内容を契約に反映させることが重要です。
そこで有効とされているのが、事前の建物状況調査や設備点検の活用です。
国土交通省は、既存住宅の売買において建物状況調査の活用を促進しており、構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分などについて専門家が確認する仕組みを整えています。
こうした調査結果を踏まえて、売主・貸主が把握している不具合やその程度を契約書に記載しておくことで、後から「知らなかった」といった紛争を防ぎやすくなります。

また、物件の現況や既に認識している不具合、過去に実施した修繕の内容、買主・借主に了解してもらいたい点などを整理し、契約書や重要事項説明書に明確に記載することも欠かせません。
例えば、経年劣化による小さなひび割れや、設備の一部が古い型式であることなど、契約不適合とまではいえない事項であっても、あらかじめ情報提供しておくことが信頼関係の構築につながります。
さらに、修繕履歴を分かる範囲でまとめておけば、買主・借主が将来の維持管理を検討する際の参考にもなります。
このように、あいまいな表現を避け、具体的な事実を記録として残しておくことが、引き渡し後のリスク低減に直結します。

加えて、引き渡し後のトラブルに備えた相談窓口の把握と、万一問題が生じた場合の初期対応の流れを意識しておくことも大切です。
消費者が関係する紛争については、公的な相談機関や紛争解決機関が用意されており、早期に専門家に相談することで、感情的な対立に発展する前に解決策を探ることができます。
売主・貸主としては、連絡を受けた際に、まず事実関係を丁寧に確認し、契約書や重要事項説明書の内容と照らし合わせたうえで、必要に応じて専門家に相談する姿勢が求められます。
事前の備えと冷静な初期対応を心掛けることで、引き渡し後のリスクを現実的な範囲に抑えることが可能になります。

まとめ

引き渡し後の売主・貸主には、契約不適合責任や損害賠償請求など、見えにくいリスクが残ります。
事前の建物状況調査や設備点検を行い、分かっている不具合や修繕履歴、容認事項を契約書に正確に記載することが重要です。
また、特約で責任期間や範囲を適切に調整しつつ、法律で認められない条項を入れないことも欠かせません。
当社では、引き渡し後のトラブルを見据えた契約内容の整理や、万一の際の初期対応の流れまで丁寧にサポートしています。
「自分の契約内容で本当に大丈夫か不安」という方は、ぜひ一度ご相談ください。

株式会社リブート：西船橋北口駅の不動産になります

物件売却・買取・管理などでお悩みございませんか？

弊社サイトはこちらよりご確認くださいませ　//www.reboot-inc.com/

弊社YouTube動画はこちらより御確認くださいませ　http://www.youtube.com/@tsuguha_souzoku